天天热点!加装电梯背后的金融创新故事

2022年11月,上海闵行区虹桥镇中康公寓的30个门栋中,已有12台加装电梯签约,5台交付使用。越来越多的居民告别了“爬楼时代”,可以享受一键“上下”的幸福。

面对加装电梯面临的信贷支持、账户管理、保险保障等方面的需求,金融机构通过优化账户管理、加大信贷支持、创新服务模式,圆了“悬空老人”的加梯梦。

“一键直达”的获得感


(资料图)

没有电梯,是上海很多老旧小区居民的“心头病”,特别是对腿脚不便的老人来说,出门成了麻烦事。既有多层住宅加装电梯,是2021年上海市委16项民心工程之一,也是紧贴百姓生活的民生大事。

中康公寓业委会主任李水倚将组织加梯工作的经验总结成一句话:“我们不仅要为居民实现‘一键直达’的宜居生活,还要通过加装电梯让所有居民有获得感。”

什么是获得感?以排污管道为例,老旧小区的管道多年使用后逐渐变锈,难以疏通。通过加装电梯工程的开挖推进,小区里的管子得以更换,低楼层的排污堵塞问题也借此解决。更不用提小区楼栋里被重新铺上地砖,墙面也被重新粉刷,整个环境焕然一新,居民的生活质量得到提高。

除了物质环境的改善,加装电梯也便利了住户的生活。“之前没有电梯的时候,高楼层居民因工作原因经常凌晨上下班,走旧楼梯时的开关门声常常会影响到其他居民,特别是一二楼的老年居民。去年装了电梯后,声音干扰有所减少。”李水倚记得,电梯装好后的那个中秋节,有一户一楼的居民还送了两盒月饼表示感谢。

社区加梯项目给居民带来相应获得感和生活便利,但装电梯之前的钱款筹备、加装期间及之后的维护管理却充满挑战。在影响加装电梯工作开展的因素中,不仅有人的问题,也有钱的问题。

闵行区虹桥镇加梯办工作人员王翊芸介绍,在实际工作中,总会出现种种情况:管线材料的涨价导致电梯成本增加,居民对新增款项有意见怎么办;曾经不出资的住户在电梯修好后想使用电梯,新出的资金又要如何分配;电梯修好后的广告投放收入应该如何管理和分摊……这些复杂又真实的情况与电梯共同钱款的出资、管理和维护息息相关,也存在巨大的争论空间。

“资金筹措”的便利感

加装电梯事涉多方,并非易事,每一步都会遇到考验。对部分亟须电梯的居民而言,一次性支付安梯费用会对现有生活产生影响,因此只能望“梯”兴叹。

首要问题就是——资金从哪儿来?根据王翊芸的经验,资金来源一般有三种解决方式:第一自筹;第二提取公积金;第三银行分期贷款。采用提取公积金的方式主要以老年居民为主,但对于更多居民来说,分期贷款是更为普遍的选择。

“遇到这一难题的主体,主要是部分居民和代建企业。”中国银行上海市分行行政事业机构部总经理李哲调研后说。他算了一笔账发现,单部电梯加装费用总额在70万元左右。这意味着,每户居民平均承担费用在3万元至8万元不等。虽然单户金额不算大,但要在短期内掏出这笔钱,部分居民仍旧感到“捉襟见肘”。

另一方面,电梯代建方也面临不小的短期资金压力。据了解,上海海珠工程设计集团有限公司将有20余台电梯同时开工,且企业需先行垫付部分工程款,资金投入较大,存在不小压力。

李哲直言,每台电梯需要代建方先行垫付20万至30万元,如果承接一两台电梯还好,承接20台以上电梯项目,就需要至少垫付400万元,多个电梯项目集中开工,一些资金实力不够强的中小代建企业立马有了压力。

去年4月,上海虹口区的一家代建单位就碰到这样的问题,前期融资过程中存在较大资金垫付压力。针对该代建企业情况,中国银行上海市分行很快给出方案,提供无需抵押担保的“加梯贷”产品。500万元的授信,从申请到获批不到半月时间,利率也与LPR相当。

对于部分居民的短期资金需求,中国银行上海市分行设计了信用分期贷款产品,期限1年到5年不等,年龄也放宽至65周岁。

“专款专用”的安全感

解决了资金问题,又来了新考验。如何对筹措好的工程款进行有效监管,是萦绕在居民心头的大问题。

王翊芸透露:“在和小区居民的交流中发现,大家比较关心工程款用款去向,对工程款是否做到专款专用存有疑虑。”

过去一个普遍采用的模式是,整栋楼的居民凑齐加装电梯的一大笔钱后,将这笔钱放到个人名下,并由3名居民代表共同保管,即“一人开卡、一人保管、一人留密”。但后来发现,这一模式无法保证集体资金的安全性和流动性,存在资金损失的风险隐患。

2021年6月28日,静安区临汾路街道3个小区116台加装电梯一次性启动,创上海市首例。但同时这也意味着,再按照老模式进行资金监管,不仅工作量大,管理难,安全性也差。此时,街道提出,银行是否能够协助创新资金监管模式,以提升工作效率,减轻管理难度,保障资金安全。

了解到上述需求后,中国银行上海市分行设计出了系列资金监管服务方案:针对部分项目中“居民代表共同保管资金”情况,推出“中银智管家”个人联名账户产品——将多人信息登记在同一账户下,账户资金使用需多人同时到场同意,进而实现了自治小组对资金共同监管、专款专用的目的。

针对部分项目中居民委托第三方机构(街道、加装电梯服务中心等代建方、物业服务公司等)代管加装电梯资金情况,银行提供“中银智管家”对公监管账户,借助现金管理服务经验,实现加装电梯资金收付的全流程管控和分户核算,清晰明了展示加装电梯资金使用明细。

个人联名账户和对公监管账户除了在资金支出管理上有优势,同时也让电梯的收入管理更加清晰透明。李水倚透露,曾有广告公司有意在电梯中投放广告。由于该收益归整个楼栋所有,但此前业委会并没有专门账户,因此合同未签订成功。小区业委会开设了监管账户后,就可以代表业主签订广告协议,从而把流动的广告费打入公共账户,再分摊到楼栋的子账户中。一年的广告费可以用到电梯维修、电费支出等方面。

据统计,2021年全年,上海共完成既有多层住宅加装电梯1579台,中国银行作为金融服务商,为过半已完成项目提供了融资等服务。

编辑:王亚冉

关键词: 金融创新