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2022年，我国住房租赁市场快速发展，尽管租金水平有所下降，但是保租房在政策支持下发展迅速。中指研究院的数据显示，2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案。中指研究院预计，2023年住房租赁市场将继续保持较快增长，支持政策仍将持续，住房租赁需求有望恢复增长。

2022年，住宅租金表现较为疲弱。中指研究院的数据显示，受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，2022年全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%，其中，有7个月租金环比下跌，年内50个重点城市租金累计全部下跌。

尽管住房租赁市场整体租金有所下行，但保租房在政策支持下发展迅速。据中指研究院统计，2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案，年内保租房公募REITs快速推进并实现落地。

从地方层面来看，2022年各地积极落实中央政策，发布保租房实施方案，多渠道筹集建设租赁住房，并同步完善市场监管政策，推动住房租赁市场健康发展。据中指研究院不完全统计，2022年，地方出台住房租赁相关政策130余次，其中，北京出台政策10余次，广州、上海、成都、杭州、深圳、青岛等地均在5次及以上。近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案，普遍涵盖设定保租房筹集目标、多渠道筹集保租房、落实保租房专项金融支持及减税降费等方面政策，并且从项目规模、面积、租金、运营等方面对保租房运营管理进行规范。

各城市积极完成保租房筹集任务。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，1-10月全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。考虑到2021年已筹集94.2万套，截至2022年10月，全国累计已筹集保租房327.8万套。据不完全统计，上海、杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市均提前完成了保租房筹集的年度目标。

值得注意的是，2022年保租房公募REITs成功落地。截至2022年底，已有4支保租房公募REITs正式上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。其中，前3支REITs均由地方保障房平台运营，而华夏基金华润有巢REIT是首支由市场化机构运营的保租房REITs。保租房公募REITs的落地将有效地推动保租房的进一步发展。

另外，在融资创新方面，建设银行设立300亿住房租赁基金，探索住房租赁发展新模式，通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。据中指研究院统计，截至2022年11月底，整个基金重点拟推进项目已经接近30个，整体投资资产规模也在向150亿迈进。

展望2023年，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，住房租赁市场预计将继续保持较快增长。政策端，支持政策仍将持续，保租房公募REITs有望进一步扩围。需求端，随着疫情防控政策持续优化、社会经济逐渐复苏，住房租赁需求有望恢复增长。供给端，目前部分城市已公布2023年保租房筹集计划，总体规模预计仍将维持在较高水平。长期来看，随着新型城镇化的推进，我国流动人口规模仍有望扩大，核心一二线城市租房比例或进一步提高，城市住房租赁需求将迎来新的增长空间。

关键词： 较快增长