“两会”前多地密集出台稳楼市政策，一二线城市有望率先复苏

“往年各地政策都在两会后逐渐释出，今年1月起从中央到各地方就密集出台优化政策。”一位业内人士感慨道。

延续2022年楼市松绑的态势，今年1月，50省市(县)出台53条政策，涉及优化限购、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面，意在引导楼市平稳健康发展。。

春节后，多个省会城市跟进，郑州、长春下调首套房贷利率至3.8%，沈阳下调至3.9%，南京则支持提取住房公积金支付购房首付款，进一步减轻购房人资金周转压力。

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政策的暖意传递到各地市场仍需时间。从1月市场销售数据及返乡置业热度来看，去年及近期以来一系列松绑政策对市场成交的带动有限。

多位业内人士直言，要提振楼市需求、促进行业稳定发展，政策层面仍有进一步松绑空间，只有更大力度的调整，给予企业端到需求端更大的支持，才能真实拉动市场消费，从供需两个层面盘活整个市场。

30城首套利率低于4.1%

1月，全国超20省通过召开“新春第一会”、发布政府工作“一号文件”等方式对房地产工作进行部署，从满足房地产企业合理融资需求、支持合理住房需求及消费，保持房地产供需基本平衡等方面促进房地产市场平稳健康发展。

包括江苏、辽宁、广东、上海等重点省市均在2023年经济部署中，将“住房消费”纳入新一年经济发展的框架。例如，江苏在1月16日发布的《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》中，从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实对购房需求提振的支持。

此外，作为对2022年9月发布、12月底到期的“允许房价疲软城市可突破LPR-20个基点下限”相关政策的延续，今年1月5日，央行等发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，明确房价疲软城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

各地房贷利率继续下调有了依据，多地宣布下调首套房贷利率。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市，4个城市首套利率低至3.7%。

其中，部分城市首次下调了首套房贷利率下限，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。

部分城市还通过调整首付比例、提供购房补贴等优惠，进一步降低需求端压力，提升置业意愿。

针对近期楼市松绑政策密集出台，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道，“楼市政策需求端不稳定的话，保交楼难、房地产企业纾困也难，因此需求端的稳定很关键。今年经济增长，扩内需、促进上下游循环，也需要房地产行业保持稳定。”

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示，近期一系列动作旨在扭转之前的楼市颓势、促进行业复苏，以实现保卫比较吃紧的地方财政，以及保增长、拼经济、稳就业的目的。

部分城市仍存微调空间

各地“心急”释出的一系列政策传导到市场需要一定的时间，从开发商销售数据看，市场仍在筑底过程中。

中指研究院数据显示，今年1月TOP 100房企销售总额同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点，较去年12月单月同比下降29.4%的降幅稍有扩大。不过，这一指标需考虑到春节假期对市场销售的影响。

另一个指标，1月百城新建住宅销售均价环比下跌0.02%，同比下跌0.03%。虽跌幅环比有所收窄，但仍未出现拐点。

“近两年的房地产调控政策一直处在宽松通道中，各个城市采取的调控政策其实也在逐渐打开政策更加宽松的通道，但实际上对市场的影响，包括对企业端的提振效果都不明显。”合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸财经表示。

在业内看来，要真实提振楼市需求，促进行业健康发展，当前政策仍存在继续优化的空间。梳理去年以来的一系列楼市宽松政策发现，部分城市尤其是一线城市的限制性措施仍然较为严格。

“一线城市房地产市场需求旺盛，但调控以微调为主，如优化公积金提取、推广带押过户等。”中指研究院分析师向蓝鲸财经表示。

郭毅也指出，目前的政策主要还是聚焦于二三四线城市，北上广深的调控政策仍然非常严格，以北京为例，“认房又认贷”、首付比例均没有进行调整；三四五线城市及部分二线城市也存在限购、限贷等限制性措施，这些城市是否能有更大力度的宽松政策来调动住房消费需求，带来真实的消费促进，需要政策层面更加给力。

“很多买房人是看一线城市的运行轨迹、市场变化来做决定的，因此在一线城市没有出现政策宽松或市场转好的背景下，一些买房人还是存在着疑虑和观望的心态，即便本地本城有一些宽松政策，也未必能够真正改善预期，调动需求。”在郭毅看来，一线城市的楼市风向具有极强的信号意义，要出台楼市宽松政策，给市场更明确的好转预期。

在供给端，去年底以来“三箭齐发”，企业融资环境有所好转。

郭毅提到，部分地区仍存在对开发商资金管控、对市场安全性的加码政策，对局部市场投资造成影响，存在优化空间。以北京市场为例，目前开发商不能办理土地抵押贷款，需使用自有资金购买土地，在实现销售回笼后才有可能实现现金流回正。

除政策上存在进一步松绑空间，多位业内人士还表示，楼市回暖需要整个宏观经济复苏助力。

在柏文喜看来，楼市是个买涨不买落的市场，只有市场预期改善和行业信心修复才能实现市场回暖，各项利好政策的推出都只有助力作用而无法起到扭转市场预期的决定性作用。

郭毅也持有类似观点，改善预期、调动需求还是要看促进经济发展、拉动消费的政策是否能有显著成效，“房地产的冷热反应的是整个经济大环境冷暖周期，如果实体经济仍处于震荡的局势之下、就业没有稳定增长，收入预期就没有逐渐改善的可能性，在房地产等大宗消费上会相对偏理性和谨慎。”

一二线市场有望率先复苏

市场修复仍需更多时间

2023年是疫情防控政策优化后的首年，“稳经济”是各地共同的发力点。

开年以来，地方两会密集召开，多省市陆续公布2023年经济增速目标，多集中在5%至6.5%，同时对全年重点工作进行部署，包括对“提振住房消费”的一系列支持政策，经济运行将整体好转。

在年初定调房地产政策的基础上，多家机构预计，2023年提振住房消费需求的松绑政策力度将进一步加大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，核心二线城市除个别城市核心区外，政策有望全面放开；一线城市政策存在改善空间，如与人口、人才等政策相结合促进住房需求释放。

克而瑞也认为，一线及强二线城市调控政策有望局部放松，涉及市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等。同时，弱二线及三四线城市市场下行压力不断加剧，或将全面取消“四限”、加码购房补贴、推出税费减免等。