2022年对于地产行业来说是格外艰难的一年，无论是上市公司、企业核心管理层还是广大的地产从业者，都在经历着过往未曾经历的行业变革。地产行业的整体逻辑发生了颠覆性变化，之于企业来说，必须要及时做出“大刀阔斧”式调整，以更好地适应新阶段的行业发展路径。

但不可否认的是，在这轮强大的行业“阵痛”中，也同时造就了部分“特而美”的企业。这里的“特”不是独特，而是特色。“美”也不是完美，而是美好，即品质为先。这样的“特而美”，使其于逆势中脱颖而出，绿城中国便是其中最典型的一个。

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业绩韧性突出 运营提质增效

3月27日晚间，绿城中国发布2022年年度业绩报告。

报告期内，企业实现营收1272亿元，同比增长27%；实现净利润89亿元，同比增长16%；核心规模净利64亿元，同比增长11%。企业能够在去年行业整体下行的背景下，保持营收与核心利润双增长实属不易。

不仅如此，2022年，在行业销售端受阻的情况下，绿城中国整体销售排名却在全面提升。具体来看，企业在销售总额、自投销售和权益销售上分别排名第四位、第八位与第十一位。

值得注意的是，业绩会上，据管理层介绍，企业去年回款率达102%。这在行业中处于高位水平，实现了有回款的销售，也保障了企业现金流的稳健与再投资的资金支撑。

此外，企业在一二线城市的优势得以持续巩固。截至报告期末，企业一二线城市综合去化率达63%，销售金额占比85%。

成绩的背后也也依赖于企业运营效率的整体提升。

据管理层介绍，企业2022年新增转化501亿元，达到新增货值的48%，创下企业历史新高。企业全力聚焦纯住宅开发，去年获取的项目商办物业仅占新增货值的0.5%。并且，企业在持续提升权益，以保障利润实现。2022年，企业新增项目权益比达69%，项目净利率也在逐步提升。

据管理层透露，截至目前，企业从拿地到开工优化了37%的时间，达到2.7个月；从拿地到开盘提升了25%的时间，达到5.5个月；从拿地到经营性现金流回正大幅提升34%的时间，缩短至7.9个月。在这些数据的背后，有绿城的精细化的客户研究，大大提升了产品与客户的匹配度；有大量前置创新，现创新成果已从实验阶段已落到多个项目实地；有全方位、标准化的品控体系，足以支撑起项目全周期开发。

财务结构优化 利润前景可期

当下的房地产市场，财务稳健是企业的立足之本。在去年大部分企业启动“急刹车”式回稳发展策略，以及年末融资端“三箭齐发”的多重叠加因素影响之下，优化财务、债务结构成为房地产企业的共识与必备动作。当然，这其中也不乏仍旧掌握公司主动权的优质企业。

以绿城中国为例，企业在融资期限与结构上均有较大幅度优化。

年报显示，2022年，绿城中国在短债上，无论是绝对额还是短债占比均呈下降趋势，企业的平均融资成本也呈现逐年下降趋势。

具体数据来看，2022年企业短债金额为269亿元，短债占比为19.2%，与2021年年底的25.1％相比，下降5.9个百分点。2022年，企业平均融资成本为4.4％，较2021年的4.6%下降20个bps

值得注意的是，绿城中国的经营性现金流净额由2020年的－31亿元转为2022年的146亿元，呈现逐年向好态势。

在境内融资方面，企业的发债平均利息成本为3.43％，较2021年的3.55％进一步下降，且2022年发债品种也更加丰富，包含公司债、供应链ABS、ABN，中期票据、购房尾款ABS等，发债总金额达200.18亿元。截至报告期末，企业在手发债额度有460.6亿元，额度相对充足。

在境外融资方面，企业去年全年融资9.5亿美元，其中涵盖4亿美金首笔绿色债券，高级美元债、内保外贷、双边贷款等多类模式。同时，企业也在主动降低短债占比，去年全年提前偿还6.3亿美金银团及双边贷款，全年归还5亿美元永续债。

值得注意的是，企业的永续债从2021年的108亿元大幅降至2022年的15.27亿元。并且，管理层在业绩会上透露，企业的永续债会在下个月实现清零。

财务结构的优化调整使得企业的基本面更加可控，且将为企业的可持续发展提供更多优质“弹药”。或正因此，在大量地产企业被下调评级的背景下，绿城中国依然获得了标普给予的BB－，穆迪给予的Ba3，展望均为稳定的评级。这也侧面印证了机构对于企业未来发展前景的相对看好。

动态守位头部 盈利争进前列

对于企业来说，既要复盘过往，做好当下，又要谋局未来。之于绿城中国未来的发展愿景，业绩会上，管理层也给出了明确的总体经营思路。

2023年绿城中国提出要向全面提质发展。关于提质，企业给出了“九字方针”，即全品质、高质量、可持续，这也将成为企业拥有未来的核心能力。

管理层具体解释称，企业会通过锚定目标、战略升级和经营提质来实现上述发展愿景。同时，企业将保持精准聚焦，持续优化组织以及保持财务稳健。

在经营方向上，管理层表示，希望企业在规模上动态守住行业Top10，盈利上进入行业第一梯队。企业要做到随变而变、动态刷新，打造行业的“特而美”，努力提升股东回报。

2023年，绿城中国将工作主线集中在高质去化、精益管理、补强能力和稳健发展上。

业绩会上，管理层透露，2023年企业全口径可售货值为3601亿元，其中自投部分的可售货值为2476亿元，一二线城市货值达1993亿元，占比80%。企业可售货值超过百亿元的城市包括北京、上海、杭州、天津、西安、宁波和苏州等。

管理层透露，企业部分标杆项目预计今年会有不错的品质和销售成果的呈现。并且截至报告期末，绿城中国累计已售未结转金额有3245亿元，其中权益部分为1846亿元。这些也将使得企业未来两年的盈利前景更为明确。

业绩会上，基于对存量与新增的初步预估，管理层给出了企业2023年的销售目标，即预计2023年整体销售与2022年基本持平。2023年企业计划新拿地货值预计不低于2022年水平。管理层谈到，企业虽然谋定目标，但是会更注重质量与结构的变化。

而对于行业的初步判断，管理层表示，行业筑底期已经过去，目前已进入复苏阶段。但复苏与回暖不是同步的、一致的、平均的。市场在分化、资源在分化、企业在分化、产品也在分化。因而，对于绿城中国来说，今年及未来几年的打法上，企业将会坚持守住基本面，并持续巩固优势项。其中，守住基本面即守住“最懂产品，最懂客户”的战略，而巩固优势项则是指把四个分化的优势项转化成企业全品质、高质量、可持续发展的能力。

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