租金下跌、净吸纳量环比下降55%,深圳一季度写字楼市场仍处于恢复状态

4月20日,在深圳从事写字楼租赁业务的中介陈辉(化名)告诉《华夏时报》记者:“目前深圳写字楼租赁市场还行,恢复得还是比较快,普遍会(比去年)好很多,两三百平米的房源成交得比较多,主要是初创企业比较多,大面积的会少一点。”

第一太平戴维斯数据指出,2023年一季度深圳写字楼整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢,全市净吸纳量环比下降55.0%,至5.4万平米。2018年第一季度至2023年第一季度的平均净吸纳量为16.7万平米,仅为过去五年季均值的31.5%。在租金方面,业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争,租金指数环比下降0.4%,同比下降3.8%,平均租金降至人民币每平米每月176.0元。


(资料图片仅供参考)

此外,与写字楼市场表现一样欠佳的,还有深圳零售物业市场,其一季度净吸纳量跌至历史最低值-4.8万平米。净吸纳量为负,则表示当季新增租赁体量小于缩租及退租体量。

写字楼净吸纳量环比下降5.5成

第一太平戴维斯数据指出,2023年第一季度,深圳甲级写字楼物业市场无新增供应,全市总存量仍为1005.7万平方米。一季度内,由于信息技术、金融及交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放,全市空置率因此环比下降0.5个百分点,至24.4%。但整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢,全市净吸纳量环比下降55.0%,至5.4万平米,仅为过去五年季均值的31.5%。

在上述背景下,深圳甲级写字楼业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争,租金指数环比下降0.4%,同比下降3.8%,平均租金降至人民币每平方米每月176.0元。

陈辉也向记者指出:“近几个月,深圳写字楼的租金算是平稳发展,不会说下调很多,主要是需求量大了,也不会说上浮很多,因为经济再怎么复苏,也没有这么快,(业主)还是要考虑成本,租金高了没人来租。”

2022年,深圳地区生产总值同比增长3.3%,至人民币32387.7亿元,增速分别高于全国、全省0.3及1.4个百分点。其中,第三产业增加值达人民币19956.2亿元,同比增长2.4%。而根据《深圳市政府工作报告》,2023年全年地区生产总值目标增长6%。

2023年4月18日,国家统计局发布一季度中国经济数据。初步核算,2023年一季度国内生产总值284997亿元,按不变价格计算,同比增长4.5%,比上年四季度环比增长2.2%。

此外,在深圳写字楼交易市场方面,第一太平戴维斯指出,一季度投资者仍保持谨慎,业主加大降价力度,价格指数环比下降2.2%,同比下降9%。从各子市场价格指数对比来看,后海的价格指数同比降幅最大,同比下降11.4%至3.94万元/平米,其次是福田中心区,同比下降9.6%至4.06万元/平米。

同时,第一太平戴维斯预测,2023年深圳甲级写字楼市场或再迎供应高峰,全年供应面积预计达140.5万平米。其中,第二季度深圳市将迎来六个新项目入市,约为市场带来41.0万平米甲级写字楼供应。随着经济活动的稳步恢复,源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化。

不过,第一太平戴维斯也分析称,空前的新增供应体量将会致使深圳甲级写字楼空置率结构性上升。而供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现,令平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高,租金跌幅或将收窄。

对于深圳写字楼租金的未来表现,陈辉则稍显乐观。在他看来,深圳写字楼的租金肯定会涨的,但是不会在一个时间节点上突然每平米上涨几十块钱或者十几块钱,就是会慢慢涨。

零售物业市场一季度净吸纳量跌至历史最低值

值得注意的是,一季度深圳零售物业市场,也表现得不尽人意。

第一太平戴维斯数据指出,一季度深圳零售物业市场净吸纳量跌至历史最低值-4.8万平米。主要原因在于,季内新品牌的租赁需求仍恢复较缓,加之部分品牌陆续关闭经营欠佳门店,令多数项目录得较大面积退租。

深圳零售物业市场 图源:第一太平戴维斯

净吸纳量为负,则表示当季新增租赁体量小于缩租及退租体量。与此同时,多数商圈空置率均有上升,深圳市一季度商圈空置率随之环比上升1.2个百分点,同比上升2.2个百分点,至9.4%。

虽说商圈空置率从环比、同比来看皆有所上升,不过第一太平戴维斯指出,多数业主秉持租金企稳的态度以运营项目,减少租金再度下探的议价空间。同时,少数优质项目因客流及营业额提升而小幅上调租金,令深圳平均租金环比企稳回升。截至季末,深圳平均租金录得人民币每平米每月578.6元,租金指数环比微升0.1%,但同比仍降2.6%。从子市场的表现来看,罗湖首层平均租金为874.3元/平米/月,位居深圳首位,其次是福田的617.4元/平米/月,排列第三的是南山,552.9元/平米/月。

第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁向《华夏时报》记者表示,罗湖区的商场首层平均租金高于福田、南山,有受到万象城项目入市的影响。万象城的租金拉高了整个罗湖区的商场平均租金。

第一太平戴维斯数据显示,2023年第一季度,深圳万象城(三期)开业,为深圳零售物业市场带来3.0万平米新增供应。季末,深圳零售物业市场总存量升至约658.0万平米。

此外,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇也向记者表示:“2023年开年以来,深圳经济稳步复苏,商务活动逐步重启,这为本地房地产市场发展注入积极信号。尽管第一季度写字楼市场需求恢复进程较缓,零售市场净吸纳量再录负值,一手住宅供应及成交面积均处低位,但随着各项稳增长政策显效发力,本地经济及市场活跃度将加快复苏,未来各板块项目资产表现有望企稳回升。”

编辑:黄宁

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