21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

热闹的小阳春之后，楼市后续增长动力有所减弱。

(相关资料图)

中指研究院数据显示，百强房企4月销售额环比下降17.4%，同比仍保持着增长，比去年同期上升29.9%。

不止一家房企内部人士告诉21世纪经济报道记者，这种趋势比较普遍，重点城市的楼市销售表现也较2、3月的热闹景象有所回调。

“看待楼市的回调，需要考虑到前期快速增长的特殊因素。”前述房企人士表示，年后楼市的明显升温，是受到前期积压的需求密集释放影响，后续市场活跃度有所回落，从而导致4月销售环比下行。

百强房企同比增速分化

2023年前4月，百强房企销售总额为23934.6亿元，同比增长12.8%。

“综合来看，各阵营房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，今年前四个月总销售额均有一定提升。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

值得注意的是，头部房企销售增速较快，中小房企增速较慢。

2023年1-4月，TOP10房企销售额均值为1023.1亿元，较上年增长17.1%；TOP11-30房企销售额均值为337.8亿元，较上年增长18.5%，增速最快；TOP31-50房企销售额均值为155.8亿元，较上年下降0.6%。

其中，前四个月销售额超千亿的房企有6家，较去年同期增加3家，销售额均值为1243.3亿元；第二阵营（500亿-1000亿元）房企8家，较去年同期增加2家，销售额均值为636.4亿元。第三阵营（300亿-500亿元）房企3家，较去年同期减少4家，销售额均值为390.2亿元。

重点城市普遍进入淡季行情

4月单月，不同城市间的楼市表现亦有分化。重点城市市场进入淡季行情，部分热点一二线城市市场保持一定活跃度。

长三角城市中，多数城市在需求释放后成交面积环比下降，其中上海、无锡在受去年同期低基数影响，成交面积同比增幅较大，但合肥在政策助力下成交面积环比小幅增长。

珠三角城市楼市整体环比呈回落趋势。深圳市场在供给端带动下，交易保持一定活跃度，成交面积环比增长。而佛山、惠州在需求释放后，市场延续性不足，4月成交面积环比降幅均超30%。

京津冀、山东地区多数城市活跃度回落。

其中，北京在供应放量以及网签延迟等因素影响下，新房市场成交面积环比增长近两成，市场活跃度仍在，但4月下旬市场略显疲态。

北京住建委官网数据统计，截至4月26日，北京4月二手房成交12101套，同比去年4月同期上涨1.1%，环比上月同期下降26.2%，预计全月二手房成交量在1.4万套左右，和去年同期基本持平。

麦田房产分析师告诉21世纪经济报道记者，进入4月以后，购房者心态更加平稳，随着挂牌量的持续增加，业主需要合理定价才能加快成交。

中西部地区中，武汉、长沙在需求集中释放后，新房成交面积环比降幅较大。成都市场表现较好，仍维持较高成交规模。4月，成都前期大规模供应的带动效应延续，新房成交面积保持在较高水平，二手房成交套数超2万套，仍在2019年来月度高位。

而房价方面，4月百城房价走势有承压的趋势。

中指研究院监测数据显示，受市场挂牌量持续走高影响，4月房价环同比跌幅分别扩大至0.14%和1.28%。

从房价涨跌城市个数看，一季度，百城房价环比下跌城市数量整体呈减少态势，但4月份下跌城市有所增加。根据中国房地产指数系统百城价格指数，4月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为44个和76个，较上月分别增加5个和8个，其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共35个，较上月增加4个。

“4月，随着积压需求逐步消化，全国房地产市场活跃度有所下降，重点城市成交规模环比由增转降。”刘水分析说。

二季度楼市有望企稳

中指研究院数据显示，4月，重点城市房地产市场规模在3月冲高后出现回落。

据初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约两成，在上年同期低基数下同比仍增长超四成。2023年1-4月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长超20%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。供给端来看，4月，企业推盘节奏放缓，根据中指数据，重点50城批准上市面积环比下降约三成。

4月末，中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。”

关于房地产领域的定调，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

“整体来看，会议释放了积极信号，一方面经济运行呈向好态势，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，而房地产亦是扩大需求的重要抓手；另一方面，会议为房地产市场定调，短期房地产政策仍将保持宽松状态，有助于稳定购房者置业信心和预期。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

结合近期各地出台的房地产相关政策来看，各地因城施策持续跟进，多个热点城市优化政策，如北京拟在房山区落地“一区一策”措施，杭州降低落户门槛、上调多孩家庭公积金贷款额度、放松钱塘区和临平区限购政策，合肥调整限购区域、降低首付比例等；另有部分二线城市鼓励房票安置。

据刘水预计，随着各地政策的进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力。

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