债务之下,民营房企如何“活下去”?

2023年开年,经济有些复苏迹象,餐饮、旅游、品牌服装等行业的盈利有所恢复。但是,钢铁、水泥、有色、化工等诸多行业的盈利有所恶化。

房地产一季度的表现让大家看到了希望,但4月数据又变差了,而且不只是差了一点。根据亿翰智库的数据,4月商品房销售面积为0.8亿平米,销售额为0.9万亿元,环比分别下降了48.1%和39.0%。


【资料图】

有研究解释,2023年一季度房地产数据反弹,是因为2022年最后几个月积压了一些刚性需求的释放,而不是因为原先制约市场的因素得到了有效改善。当这些积压需求释放之后,房地产又回到了信心不足、需求不足的状态。

现在断言房地产复苏已经结束,肯定为时过早。但必须承认房地产复苏需要更多的条件,更长的时间。

虽然短期的经营和债务压力都非常大,但长期来看,对于民营房地产企业的未来,其实不必过于悲观。只要能活下去,熬过周期底部,优质民营企业依然能大有作为。这样说,有三点原因。

第一,中国房子足够多,但能满足改善性需求的住宅远远不够。当解决了房价与收入的匹配问题,改善性需求释放,民营房企有足够的生存空间。

第二,利率下行趋势之下,房子的投资价值会上升。

第三,住房需求会衍生出其他业态,比如长租公寓。这些都在房企的能力圈之内。

但目前的重点是,如何让民营房企“活下去”。

4月份房地产行业数据走弱,复苏不容乐观

2023年一季度中国房地产累计销售面积为2.99亿平米,与2022年基本持平,比2021年同期降低了约20%。但2023年4月,中国房地产销售面积为0.77亿平米,2022年4月份为0.87亿平米,2021年4月为1.43亿平米。2023年4月的销售数据比2022年同期下降了11.5%,比2021年同期下降了46%。

现在的问题是,不仅销售数据不乐观,而且企业对于未来没有信心。

“新开工面积”和“开发投资金额”可以从一定程度上衡量房地产企业对于未来的信心。2023年4月份“开发投资金额”为1.04万亿元,2022年4月份为1.04万亿元,2021年4月份为1.61万亿元。从“开发投资金额”看,2023年4月与2022年4月相当,但仅为2021年同期的65%,显示企业信心不足。

“新开工面积”比“开发投资金额”更能体现房地产企业的信心状态。2023年4月份“新开工面积”为0.71亿平米,2022年4月为0.99亿平米,2021年4月为1.77亿平米。2023年4月“新开工面积”为2022年同期的70% ,仅为2021年同期的40%。这显示房地产企业非常缺乏信心。

房地产开发资金来源中,2023年4月份新增国内贷款为1150亿元,2022年4月份为1312亿元,2021年4月份为1821亿元。2023年4月同比下降12.3%。与2021年4月相比,下降36.8%。这个数据也从侧面表明房地产行业走弱。

在房地产行业整体走弱的背景下,值得注意的是,民营房企的情况要比行业平均水平更弱。

民营房地产更难,挣扎在“活下去”的边缘

国央企房地产的各方面情况,都比民营房企好很多。我们先看看销售情况。

我们选择了4家有代表性的央企房地产企业:华润、保利、招商、中海,以及6家有代表性的民营企业:龙湖、碧桂园、新城、旭辉、融创、宝龙。从表1看,2022年民营房企销售已经大幅弱于国企。最优质的民企龙湖,销售同比下跌了29.9%;而四家央企中销售下降最多的中海,也仅下降了20.4%。

2023年前4个月,国央企销售大幅反弹。

保利发展,2023年前4个月实现合同销售金额1556亿元,同比增加28.4%。

华润置地,2023年前4个月实现合同销售金额1120亿元,同比增加83.6%。

招商蛇口,2023年前4个月实现合同销售金额1103亿元,同比增加79.6%。

中海,2023年前4个月实现合同销售金额1176亿元,同比增加63.3%。

在国央企销售大幅反弹的同时,民营房企除了龙湖,销售继续大幅下降,可谓冰火两重天。

碧桂园,2023年前4个月实现合同销售金额1168亿元,同比下降28.5%。

新城,2023年前4个月实现合同销售金额290亿元,同比下降27.9%。

旭辉,2023年前4个月实现合同销售金额294亿元,同比下降24.2%。

融创,2023年前4个月实现合同销售金额373亿元,同比下降56.6%。

宝龙,2023年前4个月实现合同销售金额120亿元,同比下降21.4%。

在2023年1-4月份,央企中表现最差的保利同比增长了28.4%。民企中除了龙湖,其他5家同比继续下跌了20%以上。一定要注意,民营房企是在2022年已经大幅下跌的基础上,继续下跌了20%以上。

为了直观,可以看表1的最后一列,这是用2021年全年销售数据与2023年1月-4月的销售数值相比得到的数值。这个数值越大,说明2023年销售下降得越厉害。四大央企,这个数值都在3左右,而民企除了龙湖都在6.5以上。融创的数值甚至达到了16。

表1: 代表性央企房地产企业和民营房地产企业的销售情况

央国企融资渠道通畅、资金成本低,有信用背书。这些条件让绝大多数民营房企望尘莫及。

2023年大多数民营房企销售收入下降的同时,预售资金监管严格,而融资渠道几乎全部关闭。在这种条件下,债务展期甚至违约成了大概率事件。

2021年克而瑞销售排名60强中有37家民营房企。目前,其中近三分之二已经出现了债务违约。其中没有违约的十几家民企中,从22年财报可以看到,有3家的债务问题也岌岌可危。

债务问题不解决,“活下去”无从谈起

2023年是房企的债务到期高峰。中银证券测算2022年国内外债券到期规模8795亿元,2023年为9580亿元,2024年之后逐年减少。2022年的偿付高峰,已经让不少民营房企不得已“倒下”。2023年,年初还成功发行7亿元中债增全额担保中票的合景泰富在5月16日官宣,启动境外债务重组。这成为行业又一个标志性事件。

面对债务,房企应该如何破局?

房地产企业大规模破产会带来社会问题,而且也不符合债权人的利益。在当前销售疲软、回款不畅、融资困难、股市低迷的条件下,房企除了债务展期也别无他法。

自2022年以来,不少民营房地产商都在积极努力,寻求境内外债务的展期。有的企业采取境内或境外全盘重组的方案,有的则选择就每一只债券与投资人逐一商讨展期方案。

截止目前,融创、富力、龙光、时代四家房企成功完成了境内债务的整体重组,为自身赢得了“活下去”的喘息。从展期方案来看,有三家房企展期的头一年不支付本金,龙光的方案中还包括了利息支付的递延。以上四家房企的展期时长均在3-4年。融信在近期抛出境内债务重组方案,计划在展期的第一年分4次支付合计1%的本金,剩余本金展期2-3年进行兑付,并通过资本化方式对利息进行延期支付。

特别值得注意的是,这些企业在境内债整体重组之前,均已对单只到期债券进行了展期。由此可见,境内债务整体重组,是在行业迟迟未能复苏下,房地产企业做出的不得已选择。

更多的民企,则是选择对单一债券进行展期。比如,旭辉近期抛出了“20旭辉01”的回售条款调整方案,本质上是对该笔境内债券进行19个月的展期,并在展期第一年内支付合计5%的本金,并按期偿付合计7.8%的利息,目前方案仍处于投票期。宝龙则先后对“19宝龙01”、“20宝龙04”、“21宝龙01”、“21宝龙03”提出了展期方案。

值得注意的,随着市场下行,行业复苏乏力,其展期方案的条款对债权人越来越不利。22年7月通过的“19宝龙02”展期方案首付支付了5%的本金,近期抛出的“21宝龙03”展期方案则在展期后的第9个月才兑付第一笔5%的本金。

当企业意识到市场低迷会持续比较长时间之后,展期时间应该选择2年-4年。1年的时间肯定不够,的确需要2年以上的时间来解决问题。正因为1年内无法解决根本问题,所以不少原定展期1年的债券又进行了二次展期。

展期方案的核心是全面性和可行性。只有与企业真实的流动性情况相适配,切实可行地帮助企业渡过行业低谷、帮企业“活下去”的方案,才是好方案。毕竟留得青山在,不怕没柴烧。

“青山依旧在”的基础,是地产行业的国民经济属性。参考其他国家数据,会发现中国房地产市场不会长期大幅萎缩。2015年-2017年,韩国新增住宅与存量住宅比值的均值为3.6%,日本为1.83%,美国约为2.2%。据此推断,中国每年住宅竣工量会维持在8亿平米左右。2021年是中国住宅竣工高峰,其数值为7.3亿平米。所以,未来中国房地产市场并不会大幅萎缩。

“活下去”是摆在房地产民营企业面前的一道难题,现在需要时间,需要等待。等待政策、等待时机、等待市场出清,等待信心恢复。首先要活下去,活下去就能看到春天!

编辑:黄宁

关键词: