房地产市场经历了连续两个月的新房价格上涨后，再次迎来拐点，价格开始环比下跌，市场进入博弈期。

6月1日， 中国房地产指数系统一份报告显示上述信息。2023年5月，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；同比跌幅扩大至0.11%。此前的3月、4月，百城新建住宅平均价格均环比上涨0.02%。

“5月整体楼市表现疲软，市场分化较为明显，一二线城市房地产市场相对三四线城市而言更有活力。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉时代财经。

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房地产市场整体低迷

“5月份我们全国在售项目来访人数几乎在下滑，客户成交意愿不如今年2、3月，我们也不得不采取一些价格措施去促进成交。”一位TOP30房企营销人士向时代财经坦言。

统计数据与上述人士的感受不谋而合。

第三方地产研究机构中国指数研究院数据显示，5月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别为54个和83个，较上月分别增加10个和7个，其中新房和二手房价格环比均下跌城市数量共44个，较上月增加9个。

从成交量看，受到观望情绪加重影响，5月多数城市销售面积环比延续下降态势，加之各大房企推盘意愿不足，供需两端表现低迷。

第三方地产研究机构克而瑞发现，5月楼市重点30城供应仅为2019-2021年同期一半，成交环比下挫8%。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，市场供需两淡的核心原因还是购房信心不足，加之前期刚需释放殆尽，楼市增长动能持续放缓。

从全国城市看，房价趋势分化日益明显。

一线城市房价依旧坚挺，显示出资产的“保值”能力，而三四线城市房价则并不乐观。

中国指数研究院数据，5月一线城市新房价格环比上涨0.04%，房价保持稳健；二线城市新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%，半数城市房价呈回落状态；三四线代表城市新房价格已连续10个月下跌，本月跌幅扩大至0.05%。

虽然一线城市房价稳健，但是5月成交量降速却高于全国重点30城。

克而瑞统计，5月一线城市成交环比下滑22%、降幅高于全国重点30城平均。主要原因是前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降。

其中，北京主要受限于供应，连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。以上海为例，外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%，也使得5月成交环比下降39%。

而对于二三线城市而言，成交热度也在小幅回落，城市分化格局显现。

其中，成都单月成交面积突破200万平方米，独占鳌头。前期略显低迷的武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春等存在不同程度的触底回升行情，环比持增。而多数城市环比持降，以合肥、嘉兴、徐州为典型代表。

“没人着急买房了。”这几乎成为地产人的目前阶段的共识。

市场预期谨慎乐观

市场整体较为低迷，大部分地产商对后市预期亦较为谨慎。

“年初，我们认为下半年市场可能会回暖，目前看来，预计今年市场还是较为艰难。”一家资金出险的房企高级副总裁向时代财经透露。

他的谨慎不无道理。从克而瑞统计的5月销售看，百强房企仅2成的销售环比增长。从业绩看，部分在土地市场上表现突出的区域型房企大华集团、伟星房产等才实现了单月业绩的环比增长。

此外，从累计销售额看，销售额同比增速较快大多为央国企。

时代财经不完全统计，包括中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、越秀地产（0123.HK）等公司前5月同比增速超50%。

“市场整体还是销售困难，销售增速快的公司无非是新推出的货值多，还有一个原因是部分公司产品定位比较准，目前市场上好地段的高端户型销售相对容易。”上述营销人士分析。

好的消息是，积极而宽松的政策还在继续出台。5月，包括杭州、南京部分区域放松限购。宁波支持在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制。贵州、海南、广州、南京、南昌、营口等省市调整公积金政策，涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，降低二套房公积金首付比例，放宽公积金购买二套房限制条件，支持公积金支付首付等。郑州、重庆、滁州等城市发放购房补贴。

中国指数研究院预计，6月中央及地方政府将加快推进稳楼市政策的出台，进一步探索丰富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。

克而瑞则认为，6月是上半年房企关键节点，为了冲刺年中业绩，房企也将加快推盘节奏，提升折扣力度，供应预期环比持增，成交也将有望迎来小幅放量。

“我们预计6月的房地产市场应该还在震荡和修复期。今年其实是不错的买房时间窗口，一线城市好地段的新房是优质资产，保值能力也强。但是，三四线城市看，目前的市场弹性较差，买房可能需根据自身情况谨慎看待。”卢文曦认为。

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