近期，市场上流传一些对房地产市场的看法较为悲观，一定程度上让部分消费者与行业人士感到困惑。比如有观点认为，目前楼市的二手房挂牌量激增，表明业主正在大量抛售，房产价格将会出现大幅下跌。

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我们贝壳研究院通过调研梳理发现，当前市场上的二手房挂牌量增加主要是来自于购房者的换房需求，并非是“降价抛售”。

数据显示，目前贝壳平台上二手房在售房源量的确出现了增加。截至5月底，重点50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。我们分析挂牌房源结构发现，这并不能代表市场出现了抛售行为。

第一，挂牌增加并没有出现大幅降价潮。所谓“抛售”，是为尽快达成交易而降价的行为，必然伴随着价格不正常下跌。但从挂牌的情况看，挂牌量增加同时挂牌均价明显下跌的城市只有极个别，类似城市的房地产市场本身下行压力较大，绝大部分城市的二手房挂牌均价相对稳定。

从挂牌结构上看，房龄在20年以上的“老破小”比例快速上升，导致挂牌均价水平下跌，而一些5年以内的次新房挂牌价格还在上涨。

图1：重点50城二手房新增挂牌均价走势

资料来源：贝壳研究院

第二，二手房挂牌量增加的真正原因是购房者置换需求。从市场规律看，二手房成交与挂牌同步性较高。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰也是二手房交易较活跃的城市。

根据我们对经纪人调研，上海、北京等城市改善换房需求占比超过七成，多数二线城市换房需求占比超过五成，多数消费者选择“先卖再买”导致二手房新增挂牌量在短时间内增加。

事实上，4月以来二手房交易需求减少，新增挂牌速度也同步回落，4-5月与一季度的月均成交量相比，重点50城新增挂牌量减少10%。

图2：典型城市二手房新增挂牌量与成交量走势

资料来源：贝壳研究院

第三，当前二手房挂牌增速仍处于合理区间。截至2023年5月末，重点50城二手房在售房挂牌量同比增长17%。2021年以来，各月挂牌量同比增速多数在15%-17%之间。2023年同比增速与前两年基本持平，属于存量市场自然扩容的结果。

从国内外住房发展阶段看，新房数量减少、二手房数量不断累积扩容是共同的历史趋势。前几年建成成交的大量新房进入二手房市场，但遇到目前销售减弱，供需节奏差的市场况，从而导致目前市场供给数量较多。

需要重点指出的是，二手房挂牌量与新房库存并不等同，房企需要将库存出清来收回现金流，但二手房挂牌是永续的，买房就要卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量并不能得出市场供给过多的结论。

与市场调整相对应的是，旨在促进房地产市场平稳健康发展的措施仍在持续发力。各城市落实“一城一策”，在减少行政性限制、降低信贷成本、提高公积金支持等方面多措并举，对于部分刚性和改善性需求释放发挥了积极作用。

随着限贷政策放松，消费者贷款成数在提升，贝壳研究院数据显示，全国重点城市的商业银行贷款成数提升到61%。应当说，前期政策效果发挥需要时间。我们判断，随着市场进一步演变和预期企稳，政策工具优化将会进一步释放出改革红利。

图3：重点60城二手房贷款成数

资料来源：贝壳研究院

注：贷款成数指商贷按揭贷款额与房屋成交额的比值

综上所述，当前市场短期回落，交易量、价格呈周期性波动态势，是长短期因素叠加的综合反映，我们相信市场终将向需求中枢回归，全年市场整体保持温和修复。

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