文/乐居财经 曾树佳

(资料图片仅供参考)

大疫三年，也是新华联受困流动性“牢笼”的三年。自2020年初，打开债务危机的潘多拉魔盒至今，鲜有露面的傅军，一直在苦苦追寻化债之策。

只是重整计划延宕，至今靴子仍未落地。12月11日，新华联公告将延长重整投资人招募报名，最终结果如何，要12天后才见分晓。不过，大周期过后的融资机遇，似乎在向傅军招手。

有消息传来，新华联内部，正在运用“三支箭”，着手筹划非公开发行股票事项，争取在债务展期、发债、上市公司再融资方面，获得新的突破。不知新华联能否借此，找回失去的三年。

出险房企，的确等来了久违的黎明。无论是发行中期票据的合景泰富，还是与银行签订合作协议的建业、禹洲，以及表达发布定增意愿的世茂、华夏幸福、绿地、金科等，都无一不在验证这一点。

从去年被人视为烫手山芋，到把“断线”的融资续上，出险房企足足等了一年半。

自恒大暴雷肇始，行业便进入寒冬，流动性逆境中的民企，尝试了多种方式自救，但在很长一段时间内，他们的努力收效甚微。直至行业出清进入尾声，他们才等来了机会。

他们以前都是踏着“高举高打”的节奏，走过来的。如今行业的黄金时期早已过去，以前追高周转的模式不能卷土重来，因此就算他们熬过这一阶段，获得新生，也需转换另一种经营思路。

续上“断线”的融资

胡葆森辗转于与各大银行的签约现场，并且有了不小的收获。

12月9日，建设银行、工商银行，先后与建业集团签署战略合作协议。两者给予建业的授信额度，分别为150亿、100亿。后续还将在地产金融、住房租赁、综合融资服务等方面扩大合作。

在此之前，农业银行还与建业集团等12家房企，签订战略合作协议；中国银行也与建业等房企签署合作协议，提供意向性授信金额200亿元。

短短数天时间，几百亿授信向建业奔来，虽不及万科、碧桂园那样“汹涌”，但对于久坐逆境的地产商而言，这无疑能使其探出水面，长舒一口气。

建业过去的困局，肇始于暴雨过后的一封“50亿求救信”，此后胡葆森对内调整架构，对外寻找战投。

“河南老胡”有难，政府不会坐视不管，这才有了后来河南国资接手建业的两个文旅项目，河南铁投驰援入股建业的情景。此次银行给建业提供贷款，将有望使其进一步脱困，恢复元气。

得到信贷之“箭”眷顾的，还有禹洲。自今年3月出现债务违约之后，禹洲的经营状态一直不温不火，期间还抵押了深圳总部大楼。但借着东风，禹洲于12月初，与工商银行签署战略合作协议。

而阳光城自去年11月底出现流动性危机，尽管实控人林腾蛟，抵押了自己的身家，但银行对其望而却步，几乎没有再给阳光城再提供融资。如今春江回暖，这家闽系房企也迎来了融资“破冰”。

12月5日，阳光城发布消息称，其接受民生银行26亿贷款，期限为36个月。虽然它的多家子公司以股权、名下商办用房、土地等提供抵押，担保条件较为严格，但毕竟有资金输血，总算是有盼头了。

融资放宽，能“接水”的已经不只是优质房企，雨露已开始滋润到拮据的地产商。除了上述提及的房企之外，合景泰富则在债券融资扩围中，有所受益。它将发行13亿中期票据，用于项目开发建设，以及偿还外债。

更多的出险房企，则从股权融资中找到了“一线生机”。他们由于信用受损，所以信贷、发债等政策很难惠及，而股权融资就成了其不可多得的自救方式之一。况且，从股市筹钱，也基本不用付息。

这段时间，世茂、华夏幸福、金科、绿地、新华联等，纷纷宣布定增意愿。不过他们目前尚未具体方案，只是写明了大同小异的筹资用途：用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目、偿还债务。

对于亟需资金的房企来说，已经顾不上股价的下跌、股民的呐喊。眼下更重要的是，找到资金，然后活下去。

漫长的等待

从一开始的无人问津，到把“断线”的融资续上，出险房企足足等了一年又半载。

去年下半年恒大暴雷，拉开了房企风险蔓延的序幕，地产市场风声鹤唳，加之资金断裂、销售滑坡，一众民企难以招架。素有风险偏好的金融机构，“雨天收伞”、冻结地产商资产，更让他们不堪重负。

在流动性逆境中的民企，尝试了多种方式自救，但在很长一段时间内，他们的努力，投入产出比都不高，甚至可以说是收效甚微。

现实中，常让出险房企望穿秋水的“白衣骑士”，真正降临的并不多，除了河南铁投向建业伸出援手，廊坊国资助力华夏幸福“上岸”之外，类似的例子比较鲜见。

虽然监管层为部分主体提供了诸如“收并购不计入三道红线”等宽松条件，但落到实处，国央企驰援出险房企的热情不高。

即使有涉及到部分项目的收购与输血，但其中大多仅是合作方之间的并购。这种纾困，只是杯水车薪，并没有形成大的化解效应。

国资管理系统的收并购交易决策程序，相对比较繁琐，有时候不同单位的意见不能达成一致，导致了决策僵局。而且他们仍需遵守65%的债务上限监管要求，以致开展大规模的收并购交易，自身融资也是个杠杆上限，是受到掣肘的。

与国央企类似，上述参与行业纾困的AMC机构，作为市场盈利主体，其自身也有一套资产择优标准，不会在短时间内大包大揽。因此，若仅仅依靠这些白衣骑士，终究还是难以力挽狂澜的。

眼见整体的引援思路走不通，出险房企只能从一些项目的合作入手。

如恒大、奥园找来绿城管理做代建，推动项目复工复产、产生现金流；融创拉来AMC、信托等，盘活上海董家渡项目等，皆是此类。但这些操作，依旧只是小打小闹。

后来富力实现内外债的整体展期，龙光、奥园、融创、华夏幸福等紧随其后，试图安内攘外。这看似是以时间换空间，能让开发商缓一口气，但也从侧面说明，他们没有现金流补充，债台高筑，已没有更多的办法。

直至民企“五朵金花”之一的旭辉，宣布暂停支付境外债本息，中梁也有类似的举动，就更意味着民企阵线，在做最后的博弈。

幸而不久后多箭齐发，让出险房企有了绝处逢生的感觉。信贷、债券、股权融资，以及近来的“内保外贷”，从多方面演绎了从“救项目”到“救企业”的转变。

虽然摆在眼前的增发红利，并非百利而无一害，因为假如现时的股价、市值不在高点，那就相当于在贱卖股票。若在估值尚未恢复元气的时候，还要讨好投资者，折价增发，那房企无异于喝下了另外一瓶“毒药”。

但出险房企总算有了出路。

回不去的高周转

行至年尾，行业的出清渐入尾声，出险房企可能已在黎明前，看到了天边的“鱼肚白”。

新融资风向的到来，地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但事实上，这并非融资政策的首次加持。

今年5月，中债信用增进公司在交易商协会的组织下，便主动设立了“中债民企债券融资支持工具（CSIPB）”，并与上海银行支持新城控股等房企，发行非金融企业债务融资工具10亿元，发行利率为6.5%。

三个月后，中债信用增进公司又联合浙商银行，成功创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力美的置业发行供应链资产支持票据（ABN）5.69亿元。

紧接着便是为人所熟知的中债增。据统计，8月以来，中债共推进十余单房企增信项目，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的置业、卓越集团等多家民企，共发债超83亿元。

后来第二、第三支箭应声射出，则是在此前措施上的又一次升级，在地产圈激起了更大的浪花。

翻开证监会的“新五条”，里面几条优化措施映入眼帘。上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等，直白地告诉了地产商，他们心心念念的股权融资，真的放开了。

业内之所以会如此激动，是因为那扇股权融资的大门，已经关闭了12年之久。按照传统的算法，12年为一纪，已相当于一个小的轮回了。

但在狂欢之下，眼下的政策仍保持着一贯的“克制”，并没有到水银泻地那种程度。在文件中，证监会明确对房企的股权融资，进行了一定的限制。

上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说，房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。

需要明白的是，“救房企”并不代表“救行业”，最终目标还是“保交楼”，让房地产市场平稳运行。

很多出险企业，以前都是踏着“高举高打”的节奏，走过来的。顺风顺水的时候，规模的车轮辘辘前行，“千亿”目标随口喊出，但风险却在后来爆发了，行业进入寒冬。

如今行业的黄金时期早已过去，以前追高周转的模式不能卷土重来，房价暴涨的现象也不会再有。出险房企就算熬过这一阶段，获得新生，也需转换另一种经营思路，才能在地产领域立足。

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