全球今日报丨房企忙甩货

文/乐居财经 许淑敏

地产一回暖,交易市场就开始了熙来攘往。

远洋告别成都太古里,拿回56个亿的资金;招商局置地作价4.08亿,出售佛山招商依云置地中心51%股权。而上实发展也卖了北外滩地块90%股权与债权,预计售价50亿。


【资料图】

在别人眼中不差钱的国央企,也开始卖起了资产。销售还未回暖,“三支箭”的资金要到手里,也需要时间,在冲出黎明的最后阶段,也是体力最容易透支的时候,多备点钱粮确实是明智的。

如有剩余,还可以为下个阶段的机遇到来而蓄力,以备抢跑市场。因为中央层面重申“房地产是国民经济的支柱产业”,未来还是有一定的空间。

更何况,现在资产的卖相,确实比以前好了一些,有了增值空间。远洋卖太古里、招商依云置地中心,都没有便宜卖。

去年,出险房企为了生存,频频贱卖资产,依旧很难找到接盘侠。如今行业形势转变,买卖资产的态度随之变化。不管是出险房企,或是处在安全线范围内的房企,出售资产会更加顺利,而且有更大的议价空间。

卖相好了

这段时间,远洋集团、招商蛇口等房企动作明显多了起来。

这些处于安全线范围内的房企,未有违约记录,之前市场仍未有起色的时候,鲜少对外发声,或者有比较大的动作。

但远洋这段时间获得工行、邮储银行共700亿的银行授信,还跟港资新世界发展签署了战略合作协议。而招商蛇口除了获银行大额授信外,趁着股权再融资放开,再次启动南油收购方案,增强对深圳前海土地的控制权,提升估值。

拿银行授信、启动股权融资,上述动作可以说是近来市场上多数房企的常规做法。但假如国资在这时候也谋划出售资产,则不免让人疑惑。

比如,远洋集团公告称,将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权,由合作方太古地产接手,总对价为55.5亿元。

而招商蛇口的控股上市平台招商局置地也宣布,旗下公司广州招商出售佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权,总代价4.08亿元,由广东新南达及佛山金城接盘。

趁着市场活跃,地产项目估值有所回升,卖个好价钱,这或许是它们出售资产的首要目的。

可以看到,远洋通过出售成都远洋太古里获利颇丰。截止2022年9月末,交易当中,三家被出售公司的净资产总额约为50.06亿元,50%股权对应的价值应为25.03亿元。而远洋的出售总价达55.5亿元,甚至超过三家公司的净资产总额。

这是一笔稳赚不赔的买卖。远洋在公告中提及,这一笔交易将给集团带来的收益约为13.87亿元。

分析人士指出,目前成都远洋太古里已经进入稳定运营时期,远洋已阶段性完成了自身的使命与任务,或许一直在寻找一个恰当的退出时机,以实现换仓。

另一边,招商局置地出售的附属公司,主要业务为开发招商依云置地中心,项目地块位于佛山市南海区海七路与桂澜路交汇处,总占地面积29487平方米,被规划为商业用地。

招商局置地同样提到,由于目标公司的价值有所升值,董事会认为出售事项为集团提供一个良机,让其可变现自投资目标公司获得的资本收益,并增加集团的营运资金。

这些房企的出售逻辑,与此前的出险房企不同,他们是为了获得增值,而不单单只是解决短期的现金流问题。

从更深层次看,或许不仅限于出售项目的价值,远洋、招商都有着更长远的规划,准备储粮抢跑未来。

虽然同样受到行业整体销售颓势的影响,销售回款问题突出。但这两家房企,一家背靠险资,一家背靠央企,资金实力会比民营房企更强一些。

远洋地产早在今年5月就已经赎回到期的5亿美元5.25%有担保票据,下一笔美元债到期是2024年7月,无集中到期压力。

远洋提到出售是为了聚焦主业。事实上,其自今年以来一直走的是轻资产路线,包括为北京颐堤港项目引入大股东中国人寿,以及出售锐中心项目给平安人寿等等,回笼资金超百亿元。

战略略有成效,远洋集团重出重围,今年下半年以来销售规模稳居行业TOP20。前11月,远洋销售额约900亿元。

招商局置地也无太多资金压力。截止2022年中期,其在手现金137亿元,流动比率为1.67。出售资产的意图,保证现金流安全之余,或许也盘算未来抢占市场。

险资抄底

房企在短期内无法依靠销售回款,稳住现金流,而监管层“三支箭”的融资支持落地尚需时间,于是,不少房企加快了出售旗下资产的脚步。

近一个月以来,已有超过10家房企祭出出售动作,包括华南城、上实发展、云南城投、路劲等。

与此前一样,大部分出售资产的房企都是此前陷入流动性压力的房企,着急出售资产,是为了补充资金,确保公司正常运转。

不同的是,政策风向转变,房企旗下项目的出售,确实更加顺利,连险资都现身接盘。

上实发展于今年9月底,公开挂牌出售上海实森置业有限公司(“实森置业”)股权与债权,该公司旗下资产为上海北外滩核心地块,为在建中的“上实中心”,占比面积约为2.3万平方米,业态为商业与办公。

不到三个月的时间,12月20日,上实发展又公布,友邦保险分别以2.91亿元成功摘得实森置业有限公司90%股权、以43.16亿元成功摘得实森置业100%债权,合计46.08亿元。

而上实发展,交易预计带来归母净利约1.39亿元,充实了现金流。

需要知道的是,大宗商办项目出售并不容易,近年受到经济形势及疫情反复影响,商办市场表现并不乐观。再加上,多数房企为了快速出售资产回流现金,选择的大多是一线城市资金沉淀大、运转周期长的优质商办资产,市场出现“供过于求”的局面。

这就导致了商办资产出售,不是被压价,就是找不到愿意接盘的房企或机构。

而且上实发展自身还存在资金问题,旗下项目股权债权问题愈加复杂。之前曾因26.15亿元应收账款无法收回,陷入流动性危机。

友邦保险此时接盘,或许也是看中时机,房地产市场预期转好,核心商办资产有利可图。要知道,这笔收并购是友邦保险成立以来的最大一笔资产收购。

据悉,在建中的“上实中心”后续建设和运营总投资,预计达到87亿元,目前已投资金额接近70亿元。而友邦保险以不到50亿元拿下,确实足够划算。

险资入局抄底房地产,在以往并不少见。险资一直以来都是房地产行业重要的投资者,多年来,各大保险公司通过股票、债券、收并购等多种方式投资房地产。

只是去年底开始,房企流动性风险加剧、市场信心低迷的时候,险资开始对投资房地产保持谨慎态度。甚至不少保险公司纷纷减持房企股份,寻求避险。

当前市场局势转变,或许险资会再度加大投资房地产的力度,尤其是大宗商办物业,会有持续稳定的租金收益,符合险资长期价值投资的最终目的。

市场转变

犹记得去年这个时候,花样年潘军还在万字言书中提及,“因为集团现在回血的机能没有了,融资的机能也没有,只能靠变卖点资产。”

彼时,对于暴雷房企而言,再融资“借新还旧”被堵死后,逆势翻盘概率大小,取决于老板肯不肯出售资产的态度,以及出售资产的规模与时机。

随着形势继续恶化,市场低迷,一度出现房企“贱卖资产”的现象。市场上待价而沽的大宗资产非常多,且民企都自身难保,不轻易并购别人,即便像万科这样手握近2000亿现金,都很少出手,更别说其他房企。

甚至还出现“1元转让”交易。比如,蓝光将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目转让予金科方,交易作价仅为1元。

直到今年初,仍有房企选择“打骨折”卖资产。3月份,富力地产拟以9.77亿港元的价格,将位于英国伦敦物业全部股权出售给远东发展。而该物业原本估值约16.85亿港元,本次交易售价相当于打了5.8折。

如今市场局势明朗,中央三度定调房地产,重申“房地产是国民经济支柱产业”,有分析称,这是过去十几年以来,对房地产政策定调较为宽松的一次,宽松度仅次于2015年。

房企的现金流安全有了保障,融资端“三箭齐发”,关于信贷、股权、债权的融资渠道开始打开,接下来会有大笔资金涌入企业。而销售端,尽管楼市目前仍然低迷,但随着市场信心恢复,预期转变,回暖只是时间问题。

随着行业形势的转变,买卖资产的态度,也随之变化。

不管是出险房企,还是处在安全线范围内的房企,出售资产会更加顺利,不仅会有更大的议价空间,还会有更多如险资一样的投资者加入。

这样一来,房企补充资金的渠道,又多了一条。

除了考虑出售旗下房地产开发项目,还有不少房企谋划出售物业公司。金科服务已被博裕集团要约收购,旭辉拟通过投标程序出售旭辉永升服务23.26%股权,而德信中国近期也透露,德信服务集团正在谈判出售。

市场又要开始活跃了。

编辑:王亚冉

关键词: 房企忙甩货