环球速看:北京土拍再现黑马 越秀、天恒分食四季青丨市相

6月14日,北京迎来本月第二场土拍,3宗涉宅地块分别被越秀、天恒及石家庄创世纪收入囊中,揽金约110亿元,均为触顶摇号成交,平均溢价达15%,成交楼面均价约6.9万元/平方米。

据悉,本轮土拍共吸引了超80家房企报名参与,除了保利、中海、华润等老面孔外,又出现一些新面孔,如扬州华鹏、湖北联投、石家庄创世纪、太原萃丰、芜湖康润等。其中,太原萃丰公司于6月12日注册,仅成立2天,就火速前来“抢肉”,足以见得北京土地市场的火热。


(相关资料图)

那么,在房企在激烈角逐抢地的同时,年初率先拿地的开发商们手中项目如今进展如何?靠“运气”进京抢地的外地房企是否能“玩转”北京市场?北京的土拍热度又能否传导给楼市?

越秀、天恒“中标”四季青

此次土拍,海淀四季青双新村003-1及004-1地块备受关注,各吸引30余家房企及联合体参与其中,成为房企围猎的“大蛋糕”。

其中,003-1地块经过31轮报价触顶,最终被越秀以79.35亿元+4.5万平方米超低能耗建面摇号竞得,溢价率为15%,成交楼面价为8.86万元/平方米,这也是越秀今年在北京拿到的第三宗地块。而004-1地块被天恒正同以19.55亿元摇号竞得,溢价率为15%,成交楼面价为8.96万元/平方米。

作为北京极具价值潜力的板块之一,四季青“兄弟”地块引发争夺属于意料之内。

该地块处于西五环边,属于西山别墅区板块,周边的西山美庐、颐和金茂府、融创香山壹号院等项目均为豪宅,板块内存在较明显的价格倒挂,且近两年地块周边新房稀缺,新盘入市销售前景稳定。

根据规划显示,四季青双地块的容积率与限高达到了别墅用地条件,销售指导均价为12.1万元/平方米,浮动范围为±10%,地块没有配建,项目利润空间可观,也是房企争抢的主要原因。

另一宗顺义区顺义新城第2街区6022、6023-1地块,最终被首次进京的河北房企石家庄创世纪以11.04亿元拍下,溢价率同样达15%。

该块地位于顺义新城中心区胜利街道,距离地铁15号线顺义站约500米左右,周边医院、学校、商业较齐全,适合顺义本地刚需人群。

对于本次拿地的房企,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称,越秀今年的扩储步伐明显加快,对于重点城市的布局更是采取“不错过”原则,积极参拍也说明其对北京市场持长期看好情绪;天恒正同作为京派房企,近些年一直进出于北京土拍市场,对于北京有着更深的依赖情结;而民营房企石家庄创世纪有所收获或更将有助于提振市场信心。

外来企业初现“水土不服”

房企们一边在土拍市场“厮杀”,一边也在着手项目开工建设。

在今年3月23日的首场土拍中,率先出让的昌平两宗地块分别被首开和上海大华斩获,但两家开发商开工速度分化明显。

其中,昌平新城001地块被首开拿下后的第二天就定下新案名为“梧桐山语”。6月12日,财经网实地走访发现,该项目售楼处目前已经展示出简易沙盘与户型图,现场已有五、六位销售人员上岗。其中一位销售介绍称,“预计本周末会有新的沙盘与带尺寸的户型图出来,已经确定首期开盘价格预计在4.5万-4.6万元/平方米左右,且都是精装修。”

(首开梧桐山语沙盘区 财经网摄图)

但这种速度并未在另一宗地块上演,在首场土拍中,被上海大华摘得的昌平朱辛庄0028地块目前还未有大动作,至今也未公布案名,售楼处还处于装修中。据悉,目前北京的项目从拿地到开盘,通常时间平均在3个月左右,如此来看上海大华的开工脚步似乎慢了些。

(上海大华售楼处 财经网摄图)

对此,合硕机构首席分析师郭毅分析称,“上海大华从未在北京开发过项目,手气好拿到了地,后期团队搭建、产品设计、报规报建等都需要时间。”不得不说,房企在开发项目上的效率与自身能力、地块条件等多种因素息息相关。新进京企业能否顺应北京市场,做出高品质产品还尚待观察。

值得注意的是,外来房企进京后,在住宅产品研发上也逐渐暴露出不足之处,与上海大华仅一街之隔的越秀·星樾项目于今年2月8日拿地,虽然从拿地到开盘只用了77天,但是户型却出现“缺陷”,其101㎡的主力户型,虽然做到了卧室与客厅动静分区,不过三个卧室之间距离过于紧凑,相对于四叶草户型,不仅得房率较低,私密性也不足。

(越秀·星樾样板间 财经网摄图)

现场销售人员也对财经网坦言,项目的四叶草108㎡户型卖得比较快,但101㎡房源相对所剩较多。

对此,郭毅分析称,南北方住户对于房子有一定的需求差异,北方“小家化”比例更多,南方房企进京后,要系统化研究北方季节特点、购房家庭生活需求特点以及北方家庭结构性特点,才能更好地为市场带来接受度更高的产品,才能够满足项目去化流速。

外来房企虽然在北京土拍市场可谓是“来势汹汹”,但企业如果不能对当地市场需求做好精准判断,依然很难扎根长久。

土拍热重燃楼市?

而进入5月,北京楼市前期积累的需求已经释放完毕,成交规模出现明显走低。

中指院数据显示,5月,北京商品住宅成交规模为59.6万平方米,环比下降18.9%。而新房成交量也止升转降,诸葛数据研究中心监测数据显示,5月北京新建商品住宅成交5224套,环比下降34.12%,二手住宅成交继续回落。

那么,作为房地产市场“风向标”的土拍持续升温,能否再次点燃北京楼市呢?

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,房企积极拿地是因为地价变低,利润空间大,所以土拍显得火热,目前看,除非出台二套房首付调整政策,否则市场转好可能性很小。

值得一提的是,北京土拍市场的热度不减,还有一部分原因是由于外来房企纷纷进京布局。显然,今年开发商已经将拿地策略改为向一线城市收缩,并以安全求稳为主。对于此举,郭毅认为,位置优越的地块,成交和价格表现都会更优秀,开发商投资利润的确定性也更强。

但是对于能否改观楼市成交量,她认为,目前北京执行着较为严格的限购、限贷、限售等政策,楼市能保持现在稳定的状态,已经非常难得。政策的放松也未必会带来需求的持续提振,可能只是起到短周期效果。仍要等大环境复苏之后,楼市才能真正有全面回暖的可能性。

事实上,土拍市场热度虽不会马上逆转楼市下行趋势,但房企在土地市场的积极表现,或将传导至那些持观望态度的购房者身上。尤其房企在6月面临冲刺业绩的关键节点,预计将会加大新入市项目优惠力度,也能一定程度上带动成交量。

北京链家研究院分析师岳微表示,土地端成交状况及预期向好,是房企对北京市场信心的体现,多元化房企及住宅产品都将促进新房市场的活力,预计新房市场将保持稳定成交态势。

文/黄宁(责编:高雅)

编辑:黄宁

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