京城佳业(02210.HK)的董事长张伟泽近日很忙，54岁的他，前天还在香港开投资者交流会，两天后便身处北京参加养老调研。

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受政策利好、企业增值服务拓展等多方面推动，物企正成为社区居家养老服务主要提供方之一。但养老这门生意好不好做，并不好说。

前脚苏新服务因连年亏损，决意退出这门生意，并挂牌出售了子公司苏高新怡养健康管理49%股权。后脚京城佳业又加足马力，想要从这一行业分一杯羹。

6月12日，京城佳业官微显示，公司党委书记、董事长张伟泽一行前往光大汇晨北京老年公寓开展主题教育集体调研，并与光大汇晨方面围绕康养服务经营模式、如何合理利用社区资源开展适老化改造和社区养老工作等问题进行了交流。

按照构想，京城佳业是想与光大汇晨在运营团队建设，居家、社区以及机构养老运营等方面开展全方位的合作，以深度切入养老服务领域。

近年来，物企切入养老赛道的口号喊得很响，能拿出盈利数据的物企寥寥。如何实现盈利，是摆在物企面前的的一道难题。对于社区增值服务毛利率吊车尾的京城佳业来说，亦是一个不小的挑战。

养老盈利疑云

地产下行周期中，房企面积输送萎缩的惨痛教训，让物企开始告别规模为王的时代，探索精细化管理逐渐成为主旋律。而关于养老这盘棋，京城佳业也早有谋划。

京城佳业在2022年报中称：要加大对To C、To B、To G（客户、企业、政府）三类业务格局的研究，并要重点培育“工程+服务”、城市空间运营、社区养老等新业务和新模式，加快形成新的经济增长点。

去年以来，京城佳业与属地政府携手，建立社区养老服务驿站，实行“物业+养老”服务模式试点。

另据年报数据显示，2022年其围绕高端服务类业务开展周边项目辐射，成功拓展项目9个，包括外部项目6个，其中2个养老项目，探索了高端养老管家服务领域。而究竟盈利几何，京城佳业并未披露。

有行业人士表示，由于老人需求与消费能力不匹配，养老服务盈利难、融资难成为参与企业面临的普遍痛点。

不同于大部分物企将养老服务纳入社区增值服务范畴，京城佳业则将养老服务项目装进了非业主增值服务部分中的“案场和样板间管理和交付服务”。

瓶身不同，装入的酒大抵相似。过去一年，京城佳业社区增值服务拓展的主力方向分别为供热服务、车位运营服务、餐饮服务以及包含物业租赁服务、家居装修管理服务等在内的其他服务。

截至去年末，该集团源自社区增值服务的收入约为人民币3.21亿元，较2021年同期增长约17.6%，主要由于餐饮服务业务增长、其他服务中维修服务的增长。

但据乐居财经《物业K线》了解，在50家港股物企中，有39家物企公布了社区增值服务情况，这些物企的社区增值服务总收入约为239.45亿元，平均收入约6.14亿元，对比上年同期的5.95亿元略有增长。京城佳业的增值服务收入刚达上市物企增值服务收入平均值的一半。

另有31家物企公布了2022年社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到35.8%。但京城佳业社区增值服务毛利率为15%，排2022年港股物企队尾。

此时，寻找更能创造价值增长点的新业务，或许也就成为了京城佳业的新方向。

扎堆养老服务

和京城佳业一样，想要抢滩养老赛道的物企并不在少数。

当前，还有包括碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、兴业物联、龙湖智慧服务、奥园健康、银城物业、远洋服务等在内的多家上市物企，都开始朝着养老服务领域发力。

以“物企一哥”碧桂园来说，在2022年的半年报中，其提到公司正在试水“物业+养老”这项物业新赛道。在老龄化趋势下，碧桂园服务创立了业内首个客户体验研究院，并在某一项目试点搭建了“怡然五星长者服务体系”。

该服务体系通过联动社会专业养老服务资源，能够提供健康医疗、家政维修、上门探望看护等各类生活服务资源，一站式满足长者的养老服务需求。

而在刚刚公布的2022年报中，碧桂园服务表示，将持续探索社区养老新模式，深耕“物业+养老”模式，推动“怡然五星长者服务体系”在更大范围的试点。

据乐居财经《物业K线》查阅发现，今年以来，碧桂园服务新增了18家对外投资企业，其在2月份全资成立的晋中碧桂园生活服务，经营范围中包含了养老服务。

但养老生意的前景如何，并不好说。目前，不少已开展养老业务的物企，由于没有找到较好的盈利模式，在该方面的收入或盈利微乎其微。

以银城服务来说，其增值服务中包括共用空间增值服务、生活社区便利服务及城市服务，其中生活社区便利服务中又包括家居装修、家政、居家养老及为非住宅物业客户提供员工餐厅膳食等多项服务。

2022年，该企业在生活社区便利服务板块的营收为8614.9万元，仅占增值服务的收入的四分之一。此外，该业务板块的营收增幅仅有1.8%，而同期共用空间增值服务及城市服务的营收增幅分别达到24%、293.4%。

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